ITE. Inspección de edificios. Nueva Ordenanza

En el año 1999 el Ayuntamiento de Madrid aprobó la “Ordenanza sobre Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones”. Su objetivo era regular el deber, por parte de los propietarios de edificios, de la conservación y la rehabilitación de los inmuebles en el Municipio de Madrid, para evitar así su envejecimiento y deterioro.

Esta ordenanza (ITE), obliga a los propietarios a realizar una revisión periódica del estado de sus edificios, (cada 10 años) por lo que los edificios que tuvieron que pasar la primera en el año 2000 (unos 19.000) tienen que volver a hacerlo antes de que acabe éste y así sucesivamente todos los demás.

La cuestión es: ¿QUIERE USTED CUBRIR EL EXPEDIENTE O ASEGURARSE DE QUE VIVE EN UN SITIO SEGURO?

Esta obligación no debe interpretarse como un trámite, sino como una forma de garantizar la seguridad del edificio, vigilando que se realice un mantenimiento adecuado y ayudando a prevenir posibles defectos.

A raíz de esta “obligación” de conservación han surgido en el mercado nuevas empresas que realizan estas inspecciones, muchas de ellas a unos precios irrisorios. Estas empresas están realizando este tipo de inspecciones, que deben ser llevadas a cabo por un arquitecto o aparejador, por alrededor de 200 €, para edificios de incluso más de 20 viviendas.

Surge una duda ¿Alguien cree que es posible visitar, por ejemplo las 20 viviendas de un edificio, sus zonas comunes, azoteas, sótanos, patios, etc. para hacer una revisión del edificio que permita evaluar su estado, valorar los daños encontrados, elaborar el informe y visarlo por este dinero?.

Evidentemente NO, lo que nos hace dudar de la profesionalidad de los trabajos, ya que el edificio no se puede visitar exhaustivamente, lo que lleva a realizar un informe poco fiable.

Muchas comunidades de vecinos no entienden la necesidad de someter los edificios a estas revisiones, contratan estos servicios sólo por el hecho de que el presupuesto es más económico y, por lo tanto, habrán pagado poco pero no tendrán la certeza de que su edificio se encuentra en un “buen estado de salud” y es un edificio seguro.

La Junta de Gobierno del Ayuntamiento aprobó el día 30 de septiembre el proyecto de la futura Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y estado Ruinoso, cuyas principales novedades son que en las ITES se incorporan dos nuevos conceptos que habrá que tener en cuenta: la accesibilidad de los edificios y el comportamiento energético de estos. Esta información no condicionará los resultados de las inspecciones ni obligará a los propietarios a realizar actuaciones correctoras.

En el caso de que los propietarios, no puedan o no quieran hacerse cargo de las obras de conservación, el Ayuntamiento podrá realizarlas por ejecución subsidiaria a cargo de los propietarios, por expropiación y, a partir de ahora, cuando el coste de las obras de rehabilitación supusiera más del 50 por ciento del valor total del edificio se podría utilizar una nueva figura que se crea en esta ordenanza que es la del agente rehabilitador.

La Ordenanza reconoce como agente rehabilitador a cualquier persona física o jurídica, que acredite estar en posesión de las condiciones mínimas de solvencia económica, financiera, técnica o profesional exigidas en el concurso público convocado al efecto.

La nueva Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones sustituye a la actualmente vigente, que data de 1999, manteniendo aquellos aspectos cuya aplicación durante los últimos años ha sido positiva e incorporando conceptos, figuras e instrumentos innovadores.

Maria José F.

EN 2010 FINALIZA EL PLAZO para la desgravación de la Vivienda anunciada por el Gobierno en Mayo.

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FINALIZA EL PLAZO para adaptar el RÓTULO de su local a la Nueva Ordenanza de Publicidad Exterior

Transcurridos los 12 meses de plazo que otorgaba la Nueva Ordenanza de Publicidad Exterior para la adaptación de los elementos existentes, el Ayuntamiento puede imponer multas de entre 750€ y 3.000€ a las instalaciones publicitarias y rótulos de establecimientos que no cumplan con la misma y no dispongan de la correspondiente licencia.

Tanto las novedades incorporadas por esta nueva ordenanza, como las determinaciones que ya se habían establecido en la anterior, pero que no se estaban aplicando, han llevado a la situación actual, en la que gran número de los rótulos existentes en la ciudad incumplen la normativa y no disponen de los permisos correspondientes. Es necesaria la adaptación a esta normativa y la obtención de dichos permisos, mediante la elaboración de un proyecto técnico, elaborado por un técnico competente, para evitar futuras sanciones.

La nueva ordenanza tiene por objeto la protección de la imagen de la ciudad, minimizando el impacto de la publicidad y reduciendo la contaminación lumínica y el consumo de energía. En este sentido se establece por primera vez una luminancia máxima para los elementos iluminados.

Como novedades destacables, se prohíben los rótulos de publicidad en coronación de edificios en todo el Recinto Histórico de Madrid, Colonias Históricas, Cascos Históricos de los distritos periféricos y en edificios protegidos con nivel 2. En las zonas donde se permiten se limitan las dimensiones de los mismos y las distancias a ventanas de uso residencial, sanitario y hospedaje.

Se prohíben igualmente los soportes publicitarios en medianeras en estas mismas zonas.

En cuanto a los rótulos de locales, la normativa no ha variado sustancialmente. Sí cabe destacar, como novedad, la prohibición de utilizar fondos opacos en el Recinto y Centro Histórico donde los rótulos se deben realizar con letras o logotipos sueltos o con letras o logotipos calados sobre superficie opaca en el caso de ser iluminados. La anterior ordenanza de Protección del Paisaje Urbano establecía ya muchos de los requisitos que ahora se exigen, si bien hasta ahora no habían sido aplicados de forma estricta.

Es una novedad importante, como ya hemos mencionado, el establecimiento de una luminancia máxima y la exigencia de que en caso de luz proyectada, ésta se proyecte desde la parte superior de forma que se distribuya de arriba a abajo.

La aplicación de esta ordenanza va a contribuir, a nuestro entender, a mejorar la imagen de la ciudad, fundamentalmente en el recinto histórico, donde los elementos publicitarios suponen un grave deterioro de la misma. Aunque va a suponer un esfuerzo, tanto para la administración como para los propietarios de locales, éste se traducirá en un beneficio para la ciudad y los ciudadanos.

Paz H.

TRAMITACIÓN DE LICENCIAS DE OBRAS

La tramitación de licencia depende de cada ayuntamiento.

Influyen dos factores:
- el alcance de las obras a ejecutar: desde redistribución de tabiquería, cambio de instalaciones, hasta obra nueva
- la ubicación de las obras: la ordenanza o norma zonal que afecta al solar, que sea o no un edifico con determinado grado de protección (una misma obra puede requerir un tipo de licencia diferente en un edificio protegido que en uno no protegido).

En Madrid hay una ordenanza de tramitación de licencias para “homogeneizar los procedimientos de regulación de la actividad edificatoria”.

A.- ACTOS SUJETOS A LICENCIA URBANÍSTICA

Son actuaciones urbanísticas, de edificación de nueva planta, de ampliación o/y reforma, primera ocupación de edificios e instalaciones, etc.

Por primera vez esta ordenanza incluye un listado de obras que no necesitan licencia. Son obras de muy pequeña envergadura (acabados interiores de una vivienda).

B.- TRAMITACIÓN

1.- Solicitud de licencia. El ayuntamiento dispone de 10 días para examinar la solicitud y la documentación aportada y requerirá al interesado para que complete la documentación.
2.- Informes. A veces es necesario un informe de un órgano distinto al ayuntamiento (informe medioambiental o de viabilidad comercial) No es lo normal.
3.- Requerimiento para la subsanación de deficiencias. Es único y debe precisar las deficiencias y el precepto de la norma infringida (3 meses)
4.-Resolución. Denegación u otorgamiento. El silencio administrativo solo es aplicable si se cumple con la normativa. El plazo depende del tipo de procedimiento.

C.- PROCEDIMIENTOS

1.- Simplificado. Actuaciones que no precisan proyecto técnico por tener “limitada incidencia en el contorno urbanístico”. Se necesita declaración de técnico visada diciendo que cumple con la normativa. Plazo: 1 mes. La ausencia de notificación se entienda positiva.

2.- Ordinario. Requieren proyecto técnico para ser definidas. Hay dos tipos.

2.1.- Ordinario común.
- Obra nueva
- Obra en edificios catalogados
- Obras importantes en cualquier edificio
- Demolición
- Talas de árboles
- Obra civil

2.2.- Ordinario abreviado.
- implantación de actividades
- restauración en elementos no protegidos
- obras de acondicionamiento y mejora de instalaciones, etc

Procedimiento: informe de técnico municipal. Requerimiento de subsanación de deficiencias.
Plazo: 3 meses (en abreviado 2 meses).

Licencia de primera ocupación y funcionamiento. Acredita que las obras y actividades han sido ejecutadas según proyecto.

Kiko L.-N.

REHABILITACIÓN DEL TEATRO ALCALÁ

Hace ya unos años que nuestro buen amigo Jose Luis Pamies nos propuso trabajar en el Proyecto de Rehabilitación del Nuevo Teatro Alcalá y sin embargo aún recuerdo perfectamente la sensación de satisfacción que me supuso la noticia. Y no sólo porque recordaba las sesiones de cine a las que iba en mi juventud, sino porque era una de las salas más emblemáticas de Madrid.

Recuerdo una reposición de “Lo que el viento se llevó” allá por los años 70 (siendo yo adolescente) en la que en el descanso estuve pensando en lo abandonado que estaba el edificio y de paso, en que no se descansaba de ver la película sino de estar sentado en esas incómodas butacas. Con el paso del tiempo, el edificio languideció aún más, ayudado por el uso espurio al que se vio sometido en sus últimos años. Quien me iba a decir que 25 años después íbamos a estar implicados en un proyecto tan ambicioso.

El proyecto partía de las premisas de mantener en la mayor medida posible el edificio original y a la vez dotar al nuevo coliseo de todo aparejo necesario para acomodar las complejas normativas de seguridad actuales a la vez de reconvertir el espacio en un teatro de musicales contemporáneo.

Tras tomar mesura de todo el edificio para levantar planos de estado actual y conocer el mágico mundo que siempre se encuentra tras el escenario, comprobamos que poco más había tras el proscenio, muy al contrario de las necesidades escenográficas de un espectáculo actual y su compleja maquinaria.

Nuestra misión fue unir fuerzas con Jose Luis para, con un Proyecto Básico digno de regocijo propio, deleitar a la Propiedad contratante, a la Comisión de Patrimonio, a la Junta de Distrito y al Departamento de Prevención de Incendios. Abusando de lisonja propia, la prueba fue superada airosamente.

Rafael S.-M.

ALGUNOS CONSEJOS PARA REFORMAS DE LOCALES COMERCIALES

Probablemente la actividad más dinámica en cuanto a reformas la encontramos en el acondicionamiento de locales comerciales.

La adecuación de estos espacios tiene dos vertientes principales: las que se llevan a cabo en plantas bajas de edificios de otros usos, y las que se ubican en centros comerciales. Ambos casos abarcan un espectro muy amplio que incluye, por ejemplo, el local de nueva implantación y bajo coste, el cambio radical de uso, la actualización de marcas consolidadas, las nuevas imágenes corporativas, etc.

En lo que a nosotros concierne, se puede considerar sólo la obra, el proyecto para su ejecución ó proyectos de imagen más próximos al interiorismo. Para cualquiera de ellos podemos aportar los siguientes CONSEJOS:

1. Si adecuar un local no es algo que haga regularmente, a la hora de valorar su inversión tenga en cuenta que no es lo mismo el m2 de un restaurante que el de una mercería. Tampoco adecuar en un edificio del siglo XIX que en un centro comercial moderno.

2. Antes de reformar un local asesórese; Normativa Zonal, Normativas Particulares, Edificios Protegidos, etc. Los plazos pueden alargarse mucho si la documentación no se prepara adecuadamente.

3. Necesitará tener Proyecto de Obra y Proyecto de Licencia de Actividades. El Arquitecto que se lo haga pude asesorarle también sobre el apartado anterior.

4. Se puede encargar también el diseño de la Imagen Corporativa, que dé coherencia decorativa al negocio.

5. Tenga en cuenta que las Normativas sobre Rótulos y Marquesinas también es muy estricta, tanto en su forma y su volumen como en su iluminación. El rótulo de su empresa es lo primero que verá su cliente y distingue los locales. Es recomendable (y muchas veces obligatorio) dedicar un proyecto específico a éste tema.

6. El proyecto llevará incluida una Medición. En ella se incluye la información que habrá que darle a la empresa constructora para que dé su presupuesto real.

7.- Cuando se haya decidido por un constructor, confirme que tanto la empresa como sus empleados están en regla.

8.- Firme un contrato que incluya precio y plazos.

9.- Deje que el director de obra profesional coordine y dirija las obras.

Rafael S.-M.

ACTUALIZACIÓN DE UN EDIFICIO DE 1884

CAMBIO DE IMAGEN DE LAS ZONAS COMUNES.

Las obras derivadas de una ITE son una buena disculpa para que una comunidad de vecinos se plantee que es momento para un cambio de imagen de las zonas comunes.

En el edificio que les mostramos, tuvimos la libertad de proponer materiales y colores mucho más alegres que los que se utilizaran 120 años atrás.

El paso del tiempo y las múltiples manos de pintura, cada vez más oscura para tapar imperfecciones, hizo fácil la decisión.

Se pusieron azulejos hidráulicos de colores vivos, se sustituyó todo el peldañeado de madera de la escalera por uno nuevo de haya clara, se restauraron paredes y zócalos de colores alegres y se iluminó adecuadamente todo el portal.

Les mostramos un par de fotos de antes y después de la actuación.

escalera

portal

PATOLOGÍAS COMUNES EN EDIFICIOS DEL CASCO ANTIGUO

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . edificio frente al Palacio Real

Los trabajos de Rehabilitación en edificios del Casco Histórico en los que hemos actuado, así como la observación en nuestras Inspecciones Técnicas de Edificios, nos hace evidente que hay una serie de patologías que se repiten en estos edificios.

Humedades crónicas que llegan del subsuelo por pozos en mal estado y deterioran cimentaciones, sótanos y plantas de acceso.

Pilares de madera que como consecuencia de lo anterior y de su exposición a las inclemencias se pudren y llegan a desaparecer ayudados en muchos casos por la acción de la carcoma.

Fisuras en los techos de las viviendas que al hacer una cala descubren un forjado a punto del derrumbe por haber recibido cargas excesivas ó estar expuestos a humedades de baños y cocinas de plantas superiores.

Cubiertas que han perdido toda impermeabilización y hacen peligrar seriamente la integridad de las plantas superiores. . .

Son problemas comunes que aunque tienen soluciones diferentes adaptadas a cada uno, hacen al experto estar preparado para buscar deficiencias y síntomas que a otros les pasan desapercibidas.

Rafael S.-M.

MODERNIZA TU CHALET. UNOS CONSEJOS PRACTICOS.

antes y después de un chalet adosado
(obsérvese que el volumen cambia respecto al pareado)

Si disponemos de una pequeña vivienda unifamiliar y pensamos que ha llegado el momento de ampliarla de forma drástica, deberíamos seguir los siguientes pasos:

1.- Averigua qué permite hacer la normativa urbanística para tu caso concreto. No cometas el error tan extendido de pensar que “lo que hizo el vecino de enfrente lo puedo hacer yo” ó por el contrario “si el vecino no pudo yo tampoco podré”, porque la mayoría actúa por rumores y luego hay disgustos.

2.- Cuando sepamos la máxima superficie y volumen de que disponemos, deberemos tener claro qué nos gustaría hacer y qué inversión queremos considerar. No tenemos por qué apurar ninguno de los dos.

3.- Deja que un profesional te indique cuales son las posibilidades reales que se ajustan a tus necesidades.

4.- Pide consejo al Arquitecto sobre todos los gastos reales que deberemos considerar. No te fíes de los consejos a ojo. El te dirá cuales son los otros gastos que has de tener en cuenta y que hay de verdad en los precios que te cuenten.

5.- Cuenta a tu arquitecto tus ideas é inquietudes y él te sabrá dar respuesta a todas ellas y lo que es más importante, aprovechando el espacio al máximo.

6.- Cuando te hayas decidido por un constructor, confirma que tanto la empresa como sus empleados están en regla.

7.- Firma un contrato que incluya precio y plazos.

8.- Deja que el director de obra profesional dirija tu obra y..

9.- Disfruta de tu nueva casa.

DE RUINA A HOTEL, ó cómo convertir un edificio en peligro de derrumbe en la ampliación de un Hotel en funcionamiento.

Se nos ha presentado el caso de un Hotel en funcionamiento en el Centro de Madrid, detrás de la Gran Vía situado junto a un edificio de viviendas sobre el que pesaba un expediente de ruina.

La propiedad del Hotel tuvo acceso a comprar el inmueble ruinoso y nos propuso hacer un proyecto que diera como resultado un hotel más grande, solucionando por supuesto el lamentable estado del colindante y sin frenar el funcionamiento del primero.

En estos casos uno de los mayores retos es llegar a conseguir un proyecto que satisfaga a la Comisión de Patrimonio Histórico Artístico además de al Ayuntamiento y al Cliente.

Es una tarea compleja porque implica el conocimiento de muchas normativas que afectan a campos muy dispares y a menudo enfrentados como pueden ser el estético y el de seguridad.

Para Hoteles hemos realizado proyectos mas convencionales del tipo Proyectos de Reforma Puntual e Interiorismo, ó Manteninimiento continuado con atención permanente.

MODERNIZACIÓN DE VIVIENDAS ________ (MUY) ANTIGUAS

Realmente es un trabajo sencillo si te dedicas a ello y tiene la recompensa de unir los valores del diseño contemporáneo al carisma característico de un edificio antiguo.

Es importante destacar que no es sólo el hecho de sanear la vivienda, sino de adecuarla a los hábitos de vida del siglo XXI.

Un plano de distribución de la vivienda, la localización de la estructura general del edificio ó la recolocación de algún tabique son tareas que requieren conocimientos técnicos pero que en términos de obra no tiene por qué resultar excesivamente costosa comparada con los beneficios que reporta.

Es posible que la cocina ó el baño también puedan cambiarse de ubicación si se desea. Hay soluciones técnicas para casi todo.

Las fotos adjuntas muestran el cambio de una vivienda ruinosa con distribución decimonónica y oscura en otra funcional, con un salón duplicado en su superficie y aprovechando las grandes alturas.

UNA TERRAZA URBANA, UN TESORO.

Frente a la actual costumbre de cerrar toda terraza urbana a fin de ganar unos metros para la vivienda, están quienes saben que una terraza aprovechada es un tesoro que, bien planificada puede utilizarse todo el año.

Si además la terraza está descubierta de modo que podemos recibir el sol ó ver las nubes, es un regalo para el espíritu y una fuente de salud.

Les mostramos unas fotos de un proyecto de reforma que dio uso a una vieja terraza, convirtiéndola en un pequeño paraíso para sus inquilinos, que pueden leer al sol tras los limoneros, sobre la concurrida calle Fuencarral de Madrid.

PROBLEMAS ESTRUCTURALES SEVEROS Y HUMEDADES EN LA CALLE LIMÓN.

Hay ocasiones en las que el encargo de estudiar un inmueble no es estético sino que nos viene dado por el hecho de que algún vecino ha detectado fisuras en su vivienda y que aunque existían desde hace tiempo se han ido extendiendo de forma preocupante. Fue el caso, por ejemplo de un edificio en la calle Limón en el que obviamente era urgente hacer un estudio de la estructura.

En este caso se realizaron calas en puntos estratégicos y tras los análisis previos se dividió la actuación en tres focos principales: Colapso con riesgo de caída de varios forjados mal reparados anteriormente, deterioro generalizado de los pilares de la fachada del patio y humedades crónicas en el portal por escorrentías subterráneas.

Podemos ver en las fotos adjuntas el estado inicial del edificio y alguna actuación conntundente para solucionarlo.

Desintegración de pilares y colapso

Reposición de forjados