REHABILITACIÓN DEL TEATRO ALCALÁ

Hace ya unos años que nuestro buen amigo Jose Luis Pamies nos propuso trabajar en el Proyecto de Rehabilitación del Nuevo Teatro Alcalá y sin embargo aún recuerdo perfectamente la sensación de satisfacción que me supuso la noticia. Y no sólo porque recordaba las sesiones de cine a las que iba en mi juventud, sino porque era una de las salas más emblemáticas de Madrid.

Recuerdo una reposición de “Lo que el viento se llevó” allá por los años 70 (siendo yo adolescente) en la que en el descanso estuve pensando en lo abandonado que estaba el edificio y de paso, en que no se descansaba de ver la película sino de estar sentado en esas incómodas butacas. Con el paso del tiempo, el edificio languideció aún más, ayudado por el uso espurio al que se vio sometido en sus últimos años. Quien me iba a decir que 25 años después íbamos a estar implicados en un proyecto tan ambicioso.

El proyecto partía de las premisas de mantener en la mayor medida posible el edificio original y a la vez dotar al nuevo coliseo de todo aparejo necesario para acomodar las complejas normativas de seguridad actuales a la vez de reconvertir el espacio en un teatro de musicales contemporáneo.

Tras tomar mesura de todo el edificio para levantar planos de estado actual y conocer el mágico mundo que siempre se encuentra tras el escenario, comprobamos que poco más había tras el proscenio, muy al contrario de las necesidades escenográficas de un espectáculo actual y su compleja maquinaria.

Nuestra misión fue unir fuerzas con Jose Luis para, con un Proyecto Básico digno de regocijo propio, deleitar a la Propiedad contratante, a la Comisión de Patrimonio, a la Junta de Distrito y al Departamento de Prevención de Incendios. Abusando de lisonja propia, la prueba fue superada airosamente.

Rafael S.-M.

ALGUNOS CONSEJOS PARA REFORMAS DE LOCALES COMERCIALES

Probablemente la actividad más dinámica en cuanto a reformas la encontramos en el acondicionamiento de locales comerciales.

La adecuación de estos espacios tiene dos vertientes principales: las que se llevan a cabo en plantas bajas de edificios de otros usos, y las que se ubican en centros comerciales. Ambos casos abarcan un espectro muy amplio que incluye, por ejemplo, el local de nueva implantación y bajo coste, el cambio radical de uso, la actualización de marcas consolidadas, las nuevas imágenes corporativas, etc.

En lo que a nosotros concierne, se puede considerar sólo la obra, el proyecto para su ejecución ó proyectos de imagen más próximos al interiorismo. Para cualquiera de ellos podemos aportar los siguientes CONSEJOS:

1. Si adecuar un local no es algo que haga regularmente, a la hora de valorar su inversión tenga en cuenta que no es lo mismo el m2 de un restaurante que el de una mercería. Tampoco adecuar en un edificio del siglo XIX que en un centro comercial moderno.

2. Antes de reformar un local asesórese; Normativa Zonal, Normativas Particulares, Edificios Protegidos, etc. Los plazos pueden alargarse mucho si la documentación no se prepara adecuadamente.

3. Necesitará tener Proyecto de Obra y Proyecto de Licencia de Actividades. El Arquitecto que se lo haga pude asesorarle también sobre el apartado anterior.

4. Se puede encargar también el diseño de la Imagen Corporativa, que dé coherencia decorativa al negocio.

5. Tenga en cuenta que las Normativas sobre Rótulos y Marquesinas también es muy estricta, tanto en su forma y su volumen como en su iluminación. El rótulo de su empresa es lo primero que verá su cliente y distingue los locales. Es recomendable (y muchas veces obligatorio) dedicar un proyecto específico a éste tema.

6. El proyecto llevará incluida una Medición. En ella se incluye la información que habrá que darle a la empresa constructora para que dé su presupuesto real.

7.- Cuando se haya decidido por un constructor, confirme que tanto la empresa como sus empleados están en regla.

8.- Firme un contrato que incluya precio y plazos.

9.- Deje que el director de obra profesional coordine y dirija las obras.

Rafael S.-M.

ACTUALIZACIÓN DE UN EDIFICIO DE 1884

CAMBIO DE IMAGEN DE LAS ZONAS COMUNES.

Las obras derivadas de una ITE son una buena disculpa para que una comunidad de vecinos se plantee que es momento para un cambio de imagen de las zonas comunes.

En el edificio que les mostramos, tuvimos la libertad de proponer materiales y colores mucho más alegres que los que se utilizaran 120 años atrás.

El paso del tiempo y las múltiples manos de pintura, cada vez más oscura para tapar imperfecciones, hizo fácil la decisión.

Se pusieron azulejos hidráulicos de colores vivos, se sustituyó todo el peldañeado de madera de la escalera por uno nuevo de haya clara, se restauraron paredes y zócalos de colores alegres y se iluminó adecuadamente todo el portal.

Les mostramos un par de fotos de antes y después de la actuación.

escalera

portal

PATOLOGÍAS COMUNES EN EDIFICIOS DEL CASCO ANTIGUO

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . edificio frente al Palacio Real

Los trabajos de Rehabilitación en edificios del Casco Histórico en los que hemos actuado, así como la observación en nuestras Inspecciones Técnicas de Edificios, nos hace evidente que hay una serie de patologías que se repiten en estos edificios.

Humedades crónicas que llegan del subsuelo por pozos en mal estado y deterioran cimentaciones, sótanos y plantas de acceso.

Pilares de madera que como consecuencia de lo anterior y de su exposición a las inclemencias se pudren y llegan a desaparecer ayudados en muchos casos por la acción de la carcoma.

Fisuras en los techos de las viviendas que al hacer una cala descubren un forjado a punto del derrumbe por haber recibido cargas excesivas ó estar expuestos a humedades de baños y cocinas de plantas superiores.

Cubiertas que han perdido toda impermeabilización y hacen peligrar seriamente la integridad de las plantas superiores. . .

Son problemas comunes que aunque tienen soluciones diferentes adaptadas a cada uno, hacen al experto estar preparado para buscar deficiencias y síntomas que a otros les pasan desapercibidas.

Rafael S.-M.

MODERNIZA TU CHALET. UNOS CONSEJOS PRACTICOS.

antes y después de un chalet adosado
(obsérvese que el volumen cambia respecto al pareado)

Si disponemos de una pequeña vivienda unifamiliar y pensamos que ha llegado el momento de ampliarla de forma drástica, deberíamos seguir los siguientes pasos:

1.- Averigua qué permite hacer la normativa urbanística para tu caso concreto. No cometas el error tan extendido de pensar que “lo que hizo el vecino de enfrente lo puedo hacer yo” ó por el contrario “si el vecino no pudo yo tampoco podré”, porque la mayoría actúa por rumores y luego hay disgustos.

2.- Cuando sepamos la máxima superficie y volumen de que disponemos, deberemos tener claro qué nos gustaría hacer y qué inversión queremos considerar. No tenemos por qué apurar ninguno de los dos.

3.- Deja que un profesional te indique cuales son las posibilidades reales que se ajustan a tus necesidades.

4.- Pide consejo al Arquitecto sobre todos los gastos reales que deberemos considerar. No te fíes de los consejos a ojo. El te dirá cuales son los otros gastos que has de tener en cuenta y que hay de verdad en los precios que te cuenten.

5.- Cuenta a tu arquitecto tus ideas é inquietudes y él te sabrá dar respuesta a todas ellas y lo que es más importante, aprovechando el espacio al máximo.

6.- Cuando te hayas decidido por un constructor, confirma que tanto la empresa como sus empleados están en regla.

7.- Firma un contrato que incluya precio y plazos.

8.- Deja que el director de obra profesional dirija tu obra y..

9.- Disfruta de tu nueva casa.

DE RUINA A HOTEL, ó cómo convertir un edificio en peligro de derrumbe en la ampliación de un Hotel en funcionamiento.

Se nos ha presentado el caso de un Hotel en funcionamiento en el Centro de Madrid, detrás de la Gran Vía situado junto a un edificio de viviendas sobre el que pesaba un expediente de ruina.

La propiedad del Hotel tuvo acceso a comprar el inmueble ruinoso y nos propuso hacer un proyecto que diera como resultado un hotel más grande, solucionando por supuesto el lamentable estado del colindante y sin frenar el funcionamiento del primero.

En estos casos uno de los mayores retos es llegar a conseguir un proyecto que satisfaga a la Comisión de Patrimonio Histórico Artístico además de al Ayuntamiento y al Cliente.

Es una tarea compleja porque implica el conocimiento de muchas normativas que afectan a campos muy dispares y a menudo enfrentados como pueden ser el estético y el de seguridad.

Para Hoteles hemos realizado proyectos mas convencionales del tipo Proyectos de Reforma Puntual e Interiorismo, ó Manteninimiento continuado con atención permanente.

MODERNIZACIÓN DE VIVIENDAS ________ (MUY) ANTIGUAS

Realmente es un trabajo sencillo si te dedicas a ello y tiene la recompensa de unir los valores del diseño contemporáneo al carisma característico de un edificio antiguo.

Es importante destacar que no es sólo el hecho de sanear la vivienda, sino de adecuarla a los hábitos de vida del siglo XXI.

Un plano de distribución de la vivienda, la localización de la estructura general del edificio ó la recolocación de algún tabique son tareas que requieren conocimientos técnicos pero que en términos de obra no tiene por qué resultar excesivamente costosa comparada con los beneficios que reporta.

Es posible que la cocina ó el baño también puedan cambiarse de ubicación si se desea. Hay soluciones técnicas para casi todo.

Las fotos adjuntas muestran el cambio de una vivienda ruinosa con distribución decimonónica y oscura en otra funcional, con un salón duplicado en su superficie y aprovechando las grandes alturas.

UNA TERRAZA URBANA, UN TESORO.

Frente a la actual costumbre de cerrar toda terraza urbana a fin de ganar unos metros para la vivienda, están quienes saben que una terraza aprovechada es un tesoro que, bien planificada puede utilizarse todo el año.

Si además la terraza está descubierta de modo que podemos recibir el sol ó ver las nubes, es un regalo para el espíritu y una fuente de salud.

Les mostramos unas fotos de un proyecto de reforma que dio uso a una vieja terraza, convirtiéndola en un pequeño paraíso para sus inquilinos, que pueden leer al sol tras los limoneros, sobre la concurrida calle Fuencarral de Madrid.

PROBLEMAS ESTRUCTURALES SEVEROS Y HUMEDADES EN LA CALLE LIMÓN.

Hay ocasiones en las que el encargo de estudiar un inmueble no es estético sino que nos viene dado por el hecho de que algún vecino ha detectado fisuras en su vivienda y que aunque existían desde hace tiempo se han ido extendiendo de forma preocupante. Fue el caso, por ejemplo de un edificio en la calle Limón en el que obviamente era urgente hacer un estudio de la estructura.

En este caso se realizaron calas en puntos estratégicos y tras los análisis previos se dividió la actuación en tres focos principales: Colapso con riesgo de caída de varios forjados mal reparados anteriormente, deterioro generalizado de los pilares de la fachada del patio y humedades crónicas en el portal por escorrentías subterráneas.

Podemos ver en las fotos adjuntas el estado inicial del edificio y alguna actuación conntundente para solucionarlo.

Desintegración de pilares y colapso

Reposición de forjados